Resolusi Konvensyen Pembaharuan Semula Bandar

MUKADIMAH

MENYEDARI bahawa setelah 68 tahun negara mencapai kemerdekaan, banyak bangunan kediaman di kawasan bandar telah usang, dan sebahagiannya tidak lagi selamat atau sesuai untuk didiami, sekali gus memerlukan satu pelan pembaharuan semula yang terancang. Namun, bagi membolehkan proses pembaharuan semula bandar ini dilaksanakan demi kesejahteraan rakyat dan kemakmuran negara, Konvensyen ini menegaskan bahawa sebarang pembangunan tidak boleh sekali kali mengorbankan hak dan kepentingan pemilik hartanah tanpa perlindungan yang mutlak dan menyeluruh. Kepentingan pemilik hartanah adalah perkara yang paling utama dan tidak boleh dikompromi.

MENIMBANG bahawa cadangan untuk memperkenalkan Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar (URA) yang sedia ada (in its current form) amat berisiko membuka ruang kepada eksploitasi oleh pihak pemaju serta menyebabkan penyingkiran komuniti sedia ada (gentrification) yang akan mengubah demografik, adat resam, budaya, sejarah dan warisan sesuatu kawasan secara drastik. Eksploitasi ini lebih ketara jika tidak ada undang-undang spesifik untuk mengawal pemaju yang terlibat dalam pembangunan semula kawasan bandar.

MEMPERCAYAI bahawa kerangka perundangan sedia ada di Malaysia sebenarnya telah mempunyai asas yang boleh digunakan tetapi perlu diperbaiki sama ada melalui pindaan akta sedia ada atau pengenalan akta baru yang boleh mengatasi kelompongan yang boleh memberi ruang eksploitasi oleh pemaju dalam pembangunan semula bandar.

Maka dengan ini, Konvensyen Pembaharuan Semula Bandar mengusulkan tiga (3) resolusi-resolusi berikut:

A. RESOLUSI PERTAMA:
MENUNTUT RUU PEMBAHARUAN SEMULA BANDAR (URA) TIDAK TERUS DIBENTANGKAN SEHINGGA IANYA DIGUBAL SEMULA BAGI MENGAMBIL KIRA PANDANGAN PIHAK BERKEPENTINGAN.

Konvensyen ini secara tegas menuntut Kerajaan untuk menggubal semula RUU URA dan mengambil kira pandangan, Cadangan dan pendapat bagi menjaga kepentingan pemilik dan masyarakat secara spesifik.

Cadangan ini dibuat kerana Konvensyen berpandangan bahawa draf RUU URA yang dibentangkan mengandungi terlalu banyak kelompongan dan peruntukan yang tidak meyakinkan. Ia gagal menangani kegusaran utama para pemilik hartanah dan tidak memberikan jaminan perlindungan yang secukupnya.

Oleh itu, Konvensyen mengesyorkan agar Kerajaan mempertimbangkan 14 cadangan khusus yang telah dicadangkan dalam Konvensyen ini bagi menutup kelompongan dan kelemahan akta ini seperti berikut:

1. Tanggungjawab Kerajaan Memastikan Kredibiliti Pemaju
● Kerajaan mesti memikul tanggungjawab penuh untuk menapis dan memastikan hanya pemaju yang mempunyai pengalaman dan kedudukan kewangan yang benar-benar kukuh sahaja yang dibenarkan untuk melaksanakan projek pembangunan semula.

● Mekanisme mandatori seperti Bon Pelaksanaan (Performance Bond), insurans projek, dan penalti Klausa Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD) mesti dikuatkuasakan dengan tegas tanpa kompromi.

● Kerajaan perlu memastikan pemaju tidak menukar Master Plan yang telah dipersetujui dan tidak menjual kepentingan saham mereka kepada pihak lain sebelum projek pembangunan semula disiapkan.

● Sekiranya berlaku sebarang kegagalan atau kelewatan projek yang berpunca daripada kelemahan pemaju, Kerajaan tidak boleh lepas tangan dan mesti bertanggungjawab secara langsung kepada penduduk yang terjejas.

2. Pampasan Yang Adil dan Menyeluruh
● Pampasan tidak boleh hanya bersandarkan kepada nilai pasaran semasa semata-mata. Ia mestilah cukup, adil, dan menyeluruh.

● Definisi pampasan mesti merangkumi:
○ Nilai gantian penuh bagi hartanah (tanah dan rumah).
○ Lokasi penempatan semula
○ Kos gangguan (disturbance cost) yang ditanggung oleh penduduk
sepanjang proses pemindahan.
○ Pampasan bagi kehilangan pendapatan.

3. Penetapan Nilai Ambang Persetujuan (Threshold) Untuk Pembangunan Semula
● Penggunaan Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960 hanya boleh dipertimbangkan sebagai jalan terakhir selepas nilai ambang dicapai.
Cadangan nilai ambang persetujuan adalah seperti berikut:
○ Sekurang-kurangnya 95% persetujuan pemilik diperlukan bagi bangunan yang berusia kurang dari 50 tahun.
○ Sekurang-kurangnya 90% persetujuan pemilik diperlukan bagi bangunan yang berusia lebih 50 tahun.

4. Tindakan Kerajaan Untuk Menyelamatkan Projek Terbengkalai dan Bangunan Tidak Selamat
● Bagi kes-kes yang melibatkan projek terbengkalai atau bangunan yang disahkan tidak lagi selamat untuk didiami, Kerajaan diberi kuasa untuk menentukan ambang persetujuan yang berbeza.
● Namun, keputusan ini wajib dibuat berdasarkan laporan teknikal yang terperinci dan pengesahan daripada badan-badan profesional yang bertauliah seperti Jabatan Kerja Raya (JKR) dan firma jurutera professional yang diiktiraf dan bebas.

5. Pihak Berkepentingan Mestilah Dimasukkan Penyewa dan Pemilik Yang Masih Berhutang
● Kepentingan golongan penyewa yang telah menetap untuk tempoh yang lama di sesuatu kawasan (contohnya di perumahan awam atau PPR) mesti diiktiraf dan dilindungi. Mereka adalah sebahagian daripada komuniti dan tidak boleh diabaikan.

● Pemilik unit yang masih mempunyai baki hutang pinjaman perumahan dengan pihak bank juga perlu dianggap sebagai pihak berkepentingan utama. Sebarang pelan pampasan atau penempatan semula mesti mengambil kira obligasi kewangan mereka.

6. Larangan Pemindahan Penduduk Oleh Pemaju Sebelum Persetujuan Dicapai
● Perlu ada satu fasal yang menyatakan dengan jelas bahawa tidak ada mana mana pemilik unit yang boleh diarah atau dipaksa untuk berpindah selagi ambang persetujuan mandatori (90-95%) belum dicapai secara rasmi dan disahkan.

7. Mekanisme Kelulusan Bersama di antara Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri
● Memandangkan tanah adalah urusan di bawah bidang kuasa negeri, sebarang projek pembangunan semula mesti diluluskan secara bersama oleh Kerajaan Negeri (melalui Menteri Besar atau Ketua Menteri) dan Menteri Persekutuan yang bertanggungjawab.

● Ini bagi memastikan semua aspek pembangunan, perancangan, dan kepentingan tempatan tidak terletak secara mutlak ke atas Menteri Persekutuan yang bertanggungjawab.

8. Keperluan Definisi yang Jelas dan Spesifik
● RUU yang bakal digubal mesti membezakan secara perundangan antara tiga konsep utama yang dinyatakan dalam RUU:
○ Pembangunan Semula Bandar (Urban Redevelopment)
○ Penjanaan Semula Bandar (Urban Regeneration)
○ Penyenggaraan Semula Bandar (Urban Refurbishment)

● Definisi yang jelas akan mengelakkan salah guna kuasa dan memastikan intervensi yang betul digunakan untuk mengawalselia aktiviti pembangunan semula bandar

9. Menjadikan Unsur Paksaan atau Tekanan kepada Pemilik dan Penduduk oleh Pemaju Sebagai Satu Kesalahan Jenayah
● Sebarang cubaan oleh pihak pemaju, ejen pemaju, atau JMB (yang dikuasai oleh ejen pemaju) untuk menekan, memaksa, atau mengugut mana-mana penduduk yang tidak bersetuju dengan pelan pembangunan semula mesti dianggap sebagai satu kesalahan jenayah.

● Jika terbukti perkara ini dilakukan oleh pemaju atau agen pemaju, tindakan undang-undang yang tegas mesti diambil terhadap pemaju yang terlibat.

10.Kawalan Perancangan Bandar Untuk Mengelak “Gentrification”
● Master Plan mana-mana projek pembangunan semula wajib dibentangkan kepada penduduk dan pemilik asal dalam lokasi yang terlibat untuk pengetahuan mereka.

● Ini bertujuan untuk memastikan profil demografi, adat resam, budaya, sejarah dan warisan penduduk di sesuatu kawasan tidak berubah secara drastik dan
untuk mengelakkan fenomena “gentrification”.

● Ini melibatkan juga peningkatan kos di mana penduduk asal tidak lagi mampu untuk membayar caj penyelengaraan (maintenance fees) yang di luar kemampuan mereka.

11.Pengambilalihan Bangunan Terbiar oleh Kerajaan
● Bangunan-bangunan komersial atau kediaman yang telah lama terbiar dan menjejaskan keindahan bandar mesti diambil alih oleh Kerajaan untuk dibangunkan semula contohnya: projek projek komersial dalam bandar yang terbengkalai.

● Kerajaan perlu mempunyai kuasa atau undang-undang untuk tidak membiarkan aset-aset ini terbiar begitu sahaja tanpa sebarang penyelesaian.

12.Keperluan Mendefinisi Jenis Kediaman Yang Jelas
● Proses dan syarat untuk menggunakan Akta Pengambilan Tanah 1960 mesti dibezakan secara spesifik penggunaannya ke atas kediaman rumah flat dan rumah teres secara berasingan dan ianya tidak boleh disatukan untuk mencapai nilai ambang persetujuan untuk sesuatu kawasan.

13.Penubuhan Jawatankuasa Khas Pembangunan Semula di Peringkat Persekutuan dan Negeri Bagi Setiap Projek Pembangunan Semula Bandar
● Kerajaan perlu melantik golongan profesional bebas seperti jurutera, arkitek, jurunilai, peguam dan wakil-wakil penduduk dan pemilik yang mewakili kawasan terlibat dalam setiap projek pembangunan semula.

● Jawatankuasa ini bertujuan mendengar rayuan penduduk yang tidak berpuashati dari apa-apa aspek pembangunan sesuatu kawasan serta memantau perkembangan projek pembangunan semula tersebut.

14.Ketelusan Penuh Berkenaan Insentif Kerajaan
● Kerajaan wajib mendedahkan secara telus segala bentuk insentif yang dikemukakan dalam RUU URA sedia ada, sama ada dalam bentuk kewangan, pelepasan cukai, atau geran tanah tambahan yang diberikan kepada pihak pemaju dan juga kepada penduduk yang terlibat.

B. RESOLUSI KEDUA:
MENGGESA KAJIAN SEMULA MENYELURUH DAN PINDAAN BERSEPADU TERHADAP AKTA-AKTA SEDIA ADA, SEMENTARA MENUNGGU RUU PEMBANGUNAN SEMULA BANDAR DIGUBAL SEMULA

Konvensyen MENGGESA KERAJAAN untuk tidak terburu-buru dan sebaliknya melaksanakan satu kajian semula yang holistik dan seterusnya meminda beberapa akta utama secara bersepadu. Pindaan ini adalah untuk memastikan matlamat pembaharuan semula bandar tercapai dan tidak bertindih dengan sepuluh (10) akta-akta sedia ada seperti berikut:

1. Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486)
2. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965)
3. Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172)
4. Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 (Akta 267)
5. Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118)
6. Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)
7. Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757)
8. Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133)
9. Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (G.N. 5178/1985 di bawah Akta 133)
10.Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171)

C. RESOLUSI KETIGA:
MENGUSULKAN PENUBUHAN URBAN REDEVELOPMENT AUTHORITIES
Konvensyen MENGUSULKAN agar sebuah Agensi Kerajaan ditubuhkan untuk mengawal selia sebarang usaha perancangan pembangunan semula bandar (redevelopment), penjanaan semula bandar (regeneration) dan penyenggaraan semula bandar (refurbishment) untuk memastikan kelancaran sesuatu pembangunan semula dan menyelesaikan pertikaian di antara penduduk, pemilik dan pemaju.

PENUTUP
Konvensyen pada hari ini berharap agar Kerajaan dapat merungkai segala kegusaran, ketakutan dan ketidakyakinan rakyat terhadap kelompongan yang ada dalam RUU Pembangunan Semula Bandar ini.

Konvensyen juga berharap, Kerajaan menangguhkan pembentangan RUU Pembangunan Semula Bandar sehingga ianya digubal semula dengan mengambilkira empat belas (14) cadangan Konvensyen dan cadangan-cadangan lain yang diutarakan oleh pihak berkepentingan. – UMNO Online